Návrh novely vyhlášky č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška), ve znění pozdějších předpisů, je zpracován na základě zmocnění obsaženého v ustanovení § 33 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů, které zmocňuje Ministerstvo financí k vydání vyhlášky k provedení ustanovení jeho § 2 až 13, § 15 až § 17 a § 24.
Návrh reaguje zejména na změny
provedené v zákoně o oceňování majetku zákonem
č. 237/2020 Sb., kterým se mění zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o
změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších
předpisů, a další související zákony, na jehož změny je potřeba reagovat
úpravou znění příslušných ustanovení v jeho prováděcí vyhlášce.
Pro objektivnost oceňování nemovitých věcí je dále oceňovací vyhlášku potřebné pravidelně aktualizovat v návaznosti na vývoj cen na trhu s nemovitými věcmi v České republice a na změny právních předpisů, které se promítají do oblasti oceňování (např. občanský zákoník, stavební předpisy, aj.), tzn., úpravy základních cen, oceňovacích postupů a terminologie.
Hlavní úpravy v navrhované novele se týkají oceňování některých nemovitých věcí, a spočívají:
- v podrobnosti k určení obvyklé ceny a tržní hodnoty,
- ve stanovení součástí a podkladů pro zpracování cenové mapy stavebních pozemků, včetně postupu,
- v ocenění rychle rostoucích dřevin,
- v oceňování věcných břemen a závad na nemovité věci,
- v každoroční aktualizaci základních cen stavebních pozemků u vyjmenovaných obcí, jejich oblastí a některých krajů, základních cen některých staveb pro ocenění porovnávacím způsobem a koeficientů změny cen staveb.
V novele oceňovací vyhlášky Ministerstvo financí při aktualizaci základních cen a při úpravách oceňovacích postupů pro určování zjištěné ceny nemovitých věcí jako zpracovatel vychází z prováděných analýz a statistického vyhodnocení údajů z prodejů nemovitých věcí za rok 2019, které Ministerstvu financí dle ustanovení § 33 odstavec 3 zákona o oceňování majetku předávají finanční úřady.
Zpracovatel v novele oceňovací vyhlášky rovněž řeší a zohledňuje konstruktivní připomínky vznesené odbornou veřejností, jsou-li opodstatněné nebo přínosné pro objektivitu určovaných cen, a lze-li je aplikovat pro obecné použití. Respektuje přitom její znalost místních podmínek a používání právního předpisu v praxi.
Přestože Evropské oceňovací standardy (EVS) i mezinárodní oceňovací standardy (IVS) nejsou pro Českou republiku závazné, jednotlivé základní způsoby oceňování uplatněné v oceňovacích předpisech jsou plně v souladu se způsoby, které jsou zakotveny v těchto předpisech. Uplatňují se následující základní způsoby oceňování jako je způsob nákladový, výnosový, porovnávací, kombinace způsobu nákladového a výnosového.
Oceňování staveb nákladovým způsobem určuje cenu věci, za kterou by se dala stejná nebo obdobná věc pořídit. Vychází z nákladů, které jsou potřebné pro provedení stavby. Pro ocenění jsou určeny základní ceny v návaznosti na druh a účel užití stavby, použitých materiálů a provedení. Postupy a principy výpočtu byly zakotveny ve vyhlášce č. 178/1994 Sb. Nastavený systém výpočtu stále vyhovuje účelům oceňovací vyhlášky a zachování tohoto systému umožňuje sledování vývoje cen v této oblasti. Ceny staveb se každoročně upravují na aktuální cenovou hladinu koeficienty změny cen staveb Ki, které předává Ministerstvu financí Český statistický úřad.
Výnosový způsob se uplatňuje především u věcí, které jsou určeny k pronájmu nebo propachtování, nebo které jsou schopny generovat výnos. Principem výnosového způsobu je převedení budoucí hodnoty (future value) na hodnotu k datu ocenění, tj. na současnou hodnotu (present value). Výnosový způsob se ve vyhlášce uplatňuje u budov a hal, které jsou k datu ocenění pronajaté, nebo u vybraných účelů užití staveb vždy, pokud to umožňuje jejich stavebně technický stav. V obou případech se uplatňuje obvyklé nájemné a míra kapitalizace, které vycházejí z účelu užití stavby. Jedná se o kapitalizační metodu s předpokladem konstantního dlouhodobě udržitelného čistého ročního výnosu.
Porovnávací způsob vyjadřuje hodnotu věci z pohledu trhu, kdy hodnota věci se určuje
z porovnání cen dosažených při prodejích stejných nebo srovnatelných věcí, za stejných nebo obdobných podmínek k datu ocenění. Porovnávací způsob uplatněný ve vyhlášce je založen
na nepřímém porovnání, tzn., vychází z porovnání s referenčním vzorkem (nemovitou věcí dle standardních předem určených charakteristik). Podle druhu nemovité věci a jejích hlavních cenotvorných charakteristik jsou určeny znaky pro porovnání.
Pro kombinovaný způsob ocenění je ve vyhlášce použitý nákladový a výnosový způsob. Uplatňuje se u těch druhů nemovitých věcí, kde nelze objektivně zajistit potřebný počet údajů ze srovnatelných prodejů. Metoda vychází z rozdílu ceny stavby určené výnosovým a nákladovým způsobem, dále z rozvojových možností stavby a předpokládaných změn, které mají vliv na výši sjednávaných cen.
